María Camila Del Toro Castaño1

En la actualidad, se vio la necesidad de regular de manera especial los procesos de restitución de bien inmueble arrendado, todo esto, a causa de que se están presentando precios extremadamente elevados de adquisición de inmuebles, dejando como opción más rentable el arrendamiento y, en efecto, demandas de restitución de tenencia.

¿Qué es el contrato de arrendamiento y cuales son sus clases?
Es preciso indicar, que el régimen de contrato de arrendamiento de vivienda urbana, es decir el que está destinado exclusivamente a inmuebles con fines de vivienda, está regulado en la ley 820 de 2003, mientras que, en el Código de Comercio, se regula en los artículos 518 al 524, el arrendamiento de establecimiento de comercio.

¿Cuál es la verdadera finalidad del proceso de restitución de bien inmueble arrendado?
Se debe tener claro, que la finalidad de este proceso no es que se procure el pago de cánones adeudados, si bien es una de las causales, no es su verdadera finalidad; ya que lo que en realidad se busca con este proceso es la restitución de tenencia, esto quiere decir, que la tenencia del bien que fue arrendado se restituya a su dueño, más las respectivas indemnizaciones.

¿ Cuales son los motivos por los que se puede iniciar el proceso?
Existen varios motivos por los que se puede solicitar la restitución de la tenencia del inmueble arrendado, los cuales son: destinarlo a un uso indebido, necesidad de vender el bien, necesidad de ocuparlo, fin del plazo acordado si éste está destinado a actividades comerciales, y por el incumplimiento de la obligación de pagar oportunamente la renta o los servicios públicos.

Ahora bien, refiriéndonos a la parte procesal de dicha acción, podemos empezar indicando que conoce el juez del lugar donde esté ubicado el bien.

¿Qué documentos sirven de prueba durante el proceso?
En materia probatoria, se tiene gran libertad, ya que, al ser un contrato consensual, no se requerirá ninguna prueba solemne para dar convencimiento al juez, salvo los casos en que se constituya por escritura pública, casos poco vistos en la realidad. Podrán aportarse como pruebas: el documento que dé cuenta del contrato sin que se requiera el requisito de autentificación, se presume que es auténtico por el artículo 244 del CGP, con este documento, lo que se pretende demostrar es que efectivamente se celebró un contrato y con el simple documento se reúnen las exigencias para cumplir dicho fin.

En caso de no contar con el documento, se puede solicitar interrogatorio de parte extrapoceso, si mediante este interrogatorio no se obtiene la confesión, puede presentarse prueba testimonial. Es decir, dos declaraciones de personas que afirmen la existencia de la celebración del contrato y la renta o canon; las declaraciones se deben recibir ante juez, alcalde o notario, sin necesidad de citar a la contraparte.

¿Dónde será notificado el demandado?
El auto admisorio de la demanda debe notificarse personalmente al demandado o demandados según lo previsto en el artículo 291 del CGP. En esta acción específica, de restitución de tenencia de inmueble arrendado, se considerará como dirección de notificación de los arrendatarios, el inmueble arrendado y se presumirá de derecho que en el caso de no reportar dirección alguna, el arrendador deberá ser notificado en el lugar donde recibe el canon, es por esto, que no es posible que se dé la figura de emplazamiento o de curador.

¿Qué sucede si se han realizado mejoras en el inmueble?
Como cotidianamente se ve, el arrendatario normalmente realiza mejoras al inmueble; en estos casos, este tiene derecho a solicitar el pago de esas mejoras según el numeral 4rto del artículo 384 del CGP, deberá hacerlo en la contestación de la demanda y se tramitará como excepción, adjudicándole la carga de aportar dentro del proceso el monto exacto del crédito. Además, podrá retener el bien, hasta cuando no se cancele la obligación.

Como se ha dicho, la finalidad de este proceso, no es otra que la restitución de la tenencia del bien; no obstante, el hecho de que la sentencia sea favorable, no significa que se esta cumpliendo con lo perseguido, es por esto que siempre se deben buscar los medios para que efectivamente se cumpla con lo que se busca. El proceso de lanzamiento, por ejemplo, es uno de los pasos que se toman por ley para cumplir este cometido, cuando ya hay sentencia debidamente ejecutoriada. Si la sentencia dispone el lanzamiento, se procede a cumplir la diligencia por medio de entrega, situación regulada en el artículo 308 del CGP.

Para finalizar, partiendo de la base que el contrato de arrendamiento hace parte latente de nuestra sociedad, y que por lo tanto, siempre que hayan relaciones sociales se suscitaran controversias que el derecho deberá propender solucionar con observancia de todos los principios procesales y, los derechos y garantías de las partes; se concluye que el artículo 384 del CGP, debe cumplir siempre con dicha finalidad, ya que se creo con el propósito de regular de manera especial el trámite único para toda clase de restitución de tenencia, bien sea de inmuebles que estén destinados a vivienda, locales u oficinas comerciales , o incluso bienes muebles, ya que se aplican las mismas disposiciones procesales. He ahí la importancia de tan extenso artículo, en donde se tiene como premisa que toda reforma que se realice tiene efectos para cualquier contrato de arrendamiento y por ende, para todas las partes directamente interesadas o indirectamente involucradas.

Referencias
República de Colombia. López, Hernán Fabio. (2017). Código General del Proceso Parte Especial.

Figueroa, J.S. (2016-2017). Clases de las asignaturas dadas. Documento inédito

República de Colombia. Congreso de la República. Ley 1564 de 2012. “Por medio del cual se expide el Código General del Proceso.

República de Colombia. Corte Constitucional. Sentencia C-670 de 2004. Magistrada Ponente: Clara Inés Vargas Hernández. Versión digital disponible en: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2004/c-670-04.htm. (septiembre de 2018)

República de Colombia. Sentencia STC8799. (2016). Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia.

República de Colombia. República de Colombia. Ley 820 de 2003. “Por medio de la cuál se expidió Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana”. Versión digital disponible en: http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html

* El ABCES que se presenta a continuación fue realizado con la asesoría de la docente Viviana Cecilia Vásquez Carvajal.
1. Estudiante de décimo semestre de la Facultad de Derecho de la Universidad CES. Correo electrónico: deltoro.maria@uces.edu.co.

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